AG体育-房企高周转背后:中小地产行业上市公司“转速”更快

本文摘要:碧桂园最近在很多安全事故中站在风口浪尖。

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碧桂园最近在很多安全事故中站在风口浪尖。8月3日,碧桂园会议媒体发表会,集团社长莫斌跪下道歉。此前为止,业界有声音批评低周转模式是事故的原因,莫斌称安全事故与低周转无关。

许多业内人士对记者作出反应,低旋转企业应更加注意质量和风险。实质上,为了减少资金成本和偿还周期提高收益,低周转已经成为融资压力增大的住宅企业的运营方式。

记者识别了136家房地产类上市公司,万科、先河等房地产巨头体积大,流动资产多,但总资产周转率和库存周转率在整体排名中远远高于上位,反而南都房地产、浅房地产等成为黑马。记者注意到,华润、保利等多家住宅企业发生了项目安全性问题。2017年中小中小地产业上市公司的周转率,房地产企业执着的低周转率一般不会通过延长项目开发周期、提高库存周转率、提高总资产周转率来构筑。

其中,总资产周转率体现了企业资产的高效率和企业资产运营能力。同花顺i回答财务数据显示,截至2017年底,总资产周转率排名前10位的是南都房地产、三木集团、宁波联合、世联行、国创高新技术、数源科学技术、机场股、亚通股、线性体育、浅房地产,周转率在1.18~0.48之间。业内熟悉的房地产经纪人们名列前茅。

同花顺i回复财数据显示,保利地产资产周转率0.25,排名第49,万科资产周转率0.24,排名第53,侨城资产周转率0.23,排名第58,华夏幸福资产周转率0.19,排名第83,股票资产周转率0.17,排名第90。从流动资产来看,这个可以在一年内追求或消耗的资产指标需要反映企业的债务能力和追求能力。计算流动比率,房地产巨头们还不占优势。数据显示,广东明珠、中迪投资、中房股份分别以9.00、8.61、8.41的流动比例居前三位,前十位有中珠医疗、三湘印象、海南高速、铁岭新城、哈高科、新好、凤凰股份。

泰禾集团流动比例2.03,排名第49,第一股流动比例1.96,排名第53,保利地产流动比例1.78,排名第68,招商蛇口流动比例1.71,排名第74,万科流动比例1.20,排名第123。除了上述参考项目外,库存周转率作为表现企业库存周转速度,周转次数越多,企业产品销售越好。

同花顺i回应财表示,截至2017年12月31日,136家房地产概念股中,库存馀额最低的是万科,超过5980.88亿元,其次绿地控股超过5146.83亿元,保利房地产库存为4390.40亿元,之后华夏幸福、招商水龙头、首股、泰禾集团、阳光城、荣盛发展和中南建设。但是,根据库存周转次数,上述房地产行业的上市公司数据远低。

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同花顺i回复财经数据显示,截至2017年底,万科、绿地控股、保利地产存货周转次数分别为0.3、0.5和0.27。库存周转次数最低的房地产类企业是南都房地产,库存周转次数为1131.67,其次是世联行和ST慧球,库存周转次数分别为396.64和295.45。据亿翰智库统计数据年报数据显示,2017年上市住宅企业库存周转率T100中,着名大型住宅企业名列前茅。

碧桂园排名第14位,苏州高新技术排名第15位,绿地控股排名第19位,珠江实业排名第26位,招商水龙头排名第42位,保利润职业第53位,万科第57位,保利职业第63位,华侨城第72位。据亿翰智库统计,房地产企业年报报道,2017年库存达到1000亿的企业有24家,2016年库存达到1000亿的企业只有14家,比去年急速增加了71%。2017年整体库存比2016年同期增长36%,其中69家企业库存比上年同期快速增长,31家企业库存增长。转入库存周转率前100家企业均值库存周转率为0.35,而2016年企业均值库存周转率为0.36,同比上升3%。

房地产行业转让资金容易聚集在规模住宅企业的同时,规模住宅企业补充库存的减少逐渐减慢住宅企业的转让。鲁商房地产资产负债率最低的专家认为,低周转的主要目的是降低资金成本和偿还周期,提高企业收益,纵观136家房地产概念股,到2017年底收益最高,不是万科、保利等住宅企业巨头,而是中型企业。同花顺i回复财报数据显示,从营业收入同比增幅来看,2017年荣丰控股同比增幅超1976.51%,排名第一。中房股份和粤泰股份分别超过606.54%和487.12%,分别排名第二。

排名前十的房地产行业上市公司有国创高新技术、铁岭新城、广东明珠、荣安房地产、广宇发展、机场股票、华丽家庭,收入比上年快速增长100%。2017年收入超过千亿级的3家公司:绿地控股公司、万科、保利房地产收入比增长17.4%、1.01%、-5.46%。业内人士显然,降低资金成本是住宅企业执着低周转的最重要原因之一,房地产企业通过基金、债券开展融资后,必须支付较高的利率,项目可以慢慢分散,尽快回收资金,企业可以将利率稳定在高效率范围内。据亿翰智库分析,2017年住宅企业的周转率,2017年融资渠道狭窄后,一些住宅企业开始面对资金压力,即使今年4月中旬中央银行宣布降级,释放的信号也会影响住宅企业,但一些住宅企业的资金压力依然很紧。

另外,房地产作为资本密集型行业,研究开发需要大量资金,面对这种情况,住宅企业开始减缓土地、研究开发、销售周转,应对资金压力。同花顺i回应财数据显示,2017年,资产负债率最低的10家企业分别为鲁商置业、中南建设、绿地控股、云南城投、中交地产、泰禾集团、天津松江、广宇发展、信达地产、新城控股。上述公司资产负债达85%,其中鲁商职业2017年底资产负债率超过93.96%。2017年,资产负债率比上年快速增长最慢的10家房地产行业上市公司分别是大龙房地产、广东明珠、世联行、电子城、宋都股份、我妻子我家、皇庭国际、绿景控股、中弘股份、财信发展,上述公司资产负债率比上年增长14%以上。

其中,大龙房地产资产负债率比上年快速增长53.65%,降低资金成本是上述企业的急需市场需求。资产负债率比去年上升幅度高的企业包括华联控股、浅房地产、中房股等,分别上升了28.85%、28.15%、10.17%。业内人士认为,通过控制销售费用来降低营销成本来提高利润率是大多数房地产企业的执着,但有时为了提高周转率,企业被迫降低销售费用。同花顺i回答财务数据显示,截至2017年底,136家房地产企业中,销售费用最低的顺序是62.62亿元万科、59.67亿元绿地控股、38.66亿元保利房地产、19.63亿元华夏幸福、18.08亿元金科股、17.76亿元新城控股、14.68亿元招商蛇口、14.45亿元华侨城、12.45亿元蓝光发展、12.43亿元金地集团等。

但是,根据记者的计算,这些住宅企业的销售费用比维持在2%到5%之间,相反中小住宅企业的销售费用比较高。例如,绿景控股公司和同达创业的销售费用比例超过了16%。

华润保利等住宅企业在安全事故中受到住宅建设部严厉批评之前,碧桂园在业界依然流传着4568等公司规则,即4个月购买大楼,5个月偿还,6个月的现金流为此,8个月再次投资。除碧桂园外,许多住宅企业也有类似的规定。据报道,几年前,万科曾宿老5986的原则是土地5个月开工,9个月销售,第一个月销售8成,产品6成是住宅。

2012年3月,当时万科集团董事会主席王石说,万科在房地产项目的第一个月销售了8成。但是,前两个数字在一定程度上反映了万科的高旋转。资料显示,融创实施了5-9-12-15-30的方法,即土地5个月开工,9个月散户,12个月返还集团资金投入,构筑了15%的纯利率和30%的内部收益率。

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为了构建上述规则,奖惩是各公司更为罕见的方法。不久前引起争议的是碧桂园对低周转的奖惩方法。今年4月,碧桂园明确拒绝了一些城市设计当天内出图(通宵)项目人民银行20天后开工罚款3个月散户有奖7个月以下散户免职……今年7月,住宅建设部通报了全国上半年的建筑安全事故,今年上半年,全国再次发生住宅市政工程的生产安全性小于13起,52人死亡,比去年同期上升了18.75%和10.34%。

据中国建设报道,住宅建设部最近通报的今年7月建筑安全事故报告显示,7月,全国建设工程安全事故涉及俊放房地产、北辰房地产、中海房地产、华润土地、保利房地产等众多着名住宅企业的项目。2016年上半年,住宅建设部通报说,中交集团、蓝光发展、和记黄埔、华润置地、福星惠誉、北辰置业、融创中国、新鸿基地产、中天城投、路力地产、凯德置地、龙光地产等住宅企业旗下的项目再次发生了不同程度的工程质量安全事故。8月3日,碧桂园举行全国媒体会议,碧桂园总裁莫斌在询问公司安全事故是否与低周转有关问题时回应,安全事故与工程质量无关,与低周转无关,公司一直强调有质量的高周转。易居研究院智库中心研究总监贤进称,低旋转企业应注意质量和风险接触,不能盲目指标,传输工期,尽量避免偷工减料的现象,以免速度达不到。

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