融资成本攀升加剧房企两极分化 中小房企被迫放缓拿地:AG体育

本文摘要:第四季度以来,随着销售增长速度的下降和债务高峰的到来,住宅企业的融资步伐大幅度减缓,但融资成本创下了过去3年的新记录。

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第四季度以来,随着销售增长速度的下降和债务高峰的到来,住宅企业的融资步伐大幅度减缓,但融资成本创下了过去3年的新记录。在此背景下,许多财务实务领导住宅企业以较低的融资成本逆风扩大,许多中小住宅企业必须提高土地速度减少债务时包围,市场分化进一步加剧。2018年第四季度,住房企业最重要的工作是融资。

中原房地产首席分析师张大伟对中国证券报记者作出反应。同策研究院的研究数据显示,10月份,40家典型的上市住宅企业融资总额为392.65亿元,2018年以来首次每月暴跌400亿元大关,2017年1月以来每月融资额最高的11月,40家典型的上市住宅企业融资总额上升到505.92亿元,比上个月急速增加28.85%,12月,各大住宅企业进一步放宽了融资的步伐。触底后立即声波,在楼市寒冷的冬天,融资市场的微小变化牵动着住宅企业的神经。

经过几年前的慢慢扩张,很多住宅企业现在都是低负债运营,但现在融资环境还很突出,住宅企业的销售增长率持续下降,偿还周期大幅度缩短,融资了现在各大住宅企业最重要的事情。一位中小住宅企业财务负责人告诉中国证券报记者。克莱房地产研究中心发表的数据显示,11月份百强住宅企业的销售额约为8953亿元,比去年急速增加了24.5%,但比去年增加了7.5个百分点。11月份百强住宅企业的销售额比上个月急速增加9%,结束了10月份比上个月增长率的下降情况,民生证券认为,这主要是年底住宅企业项目大量上市,大力推进,预计12月份推进速度与11月份相同,百强住宅企业的销售额比上个月增加但是,越是销售上升融资越困难,很多住宅企业扩大的动力越大,对融资的市场需求越大。

目前房地产行业的竞争模式依然是规模竞争,在行业集中度迅速提高的背景下,规模上位意味着融资能力更强,项目储备越多。因此,尽管目前的控制持续增加,但第二阶段的中型住宅企业在加快土地的过程中,融资市场的需求还是相当大的。张大伟对此作出了反应。

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同时,债务高峰的到来也使住宅企业对资金的渴望更加反感。恒大研究院发表的研究报告显示,2018年下半年至2021年住宅企业债务集中在兑换期间,各年度规模分别为2.9兆元、6.1兆元、5.9兆元、3.4兆元。新城控股高级副社长欧阳捷对中国证券报记者说:有些企业债权率过低,市场不确认时可能面临失控风险。

融资成本的上升一方面,融资环境持续放宽,另一方面,融资市场的需求大幅度减少的结果,住宅企业的融资成本大幅度上升。克莱的统计数据显示,11月住宅企业债务融资的平均成本为8.54%,是2015年以来单月的最低水平。

前11个月住宅企业平均融资成本约为6.32%,达到2017年平均值。以恒大为例,其上市的18亿美元债券中,5.9亿规模的5年债券利率达到13.75%。融资成本的上升与住宅企业必须向海外融资有很大关系。

数据显示,11月,住宅企业海外债务融资总额约为285.1亿元,环比大幅增长419.3%,占总债务融资总额的比例约为52.2%。与国内债务相比,11月份住宅企业平均国外债务融资成本约为11.47%,比上个月的6.45%急速增加了5.02个百分点。目前海外融资比重大幅度提高,但海外融资成本显着下降,客观降低住房企业融资总成本,转换汇率变动,许多住房企业融资压力非常大。

但是,即使如此,融资市场的需求也相当大,必须以低成本缓和融资。张大伟回答说,2018年是住宅企业近4年来资金压力仅次于的一年,从趋势来看,这种情况将在2019年继续。值得注意的是,在融资成本上升的背景下,许多财务实用领先的住宅企业融资优势更加突出。

以万科为例,2017年公司净负债率为8.8%,货币资金约为1741.2亿元。在今年3月的业绩说明会上,万科首席财务官孙嘉作出反应,不受市场环境影响,最近融资成本减少,但仍保持在业内低水平。

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相对而言,国有企业在融资方面更为常见。一位北京房地产国有企业负责人对中国证券报记者说:今年以来,国资委员会和有限公司都拒绝减少债权率,融资不严重,债权率在78%左右,融资成本在5.3%左右。

融资渠道也很多,有美元债务、公司债务、可持续债务和低成本的保险融资。市场结构分化融资能力和融资成本分化,大小住宅企业面对现在的市场状况时心情完全不同,马太效应进一步分化市场结构。开源节流,增加土地,成为各住宅企业减少债权率的常规手段。中原房地产数据显示,9-11月,25家房地产行业领先住宅企业共占地面积为767亿元、720亿元、394亿元,倒数3个月超过1000亿元,近4年来首次出现。

到2018年为止,领导住宅企业的土地金额每月为1200亿-2000亿元。迄今为止,销售额前30名的住宅企业中,权益计占地面积比2017年全年增加的有20家,其中上升30%以内,上升30%-50%,上升50%以上的有6家、6家、8家,大部分都在下降杠杆的道路上。新城控股高级副社长欧阳捷对中国证券报记者作出反应。一些财务实用领导住宅企业看到了逆风扩张的机会。

今年以来,万科一方面特别强调6300亿元的销售偿还目标,另一方面以低成本缓和融资。仅第三季度,万科共占地面积超过458.7亿元,相当于恒大、碧桂园、保利、融创四家住宅企业占地面积总额。

充满野心的是保利。数据显示,截至上半年,保利新增有息负债796.13亿元,综合资金成本4.86%。凭借这一优势,2018年前三季度,保利共有108个新的扩张项目,总成本为1636亿元,占地面积占销售额的53.9%。

因此,2017年落入业界第五位的保利,今年有望回到前三位。相比之下,许多资金紧张的中小住宅企业成为大型住宅企业收获的韭菜,必须大幅度解散市场。例如,10月9日,仍在开展战略膨胀的华夏幸福公告,将涿州公司80%的股份、裕景公司80%的股份、裕达公司80%的股份、廊坊公司80%的股份和霸州公司65%的股份以32.34亿元的价格销售给万科。

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